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多城卖地潮蓄势待发 未来土地市

多城卖地潮蓄势待发 未来土地市

自2月底以来,22个重点城市集中供地政策引发行业内外的普遍关注,截至目前,“集中供地”新政出台已有月余,22个城市积极响应,陆续挂牌首批集中出让地块。仅4月7日,就有杭州、重庆发布集中供地出让公告,至此,长沙、广州、北京、天津、杭州、重庆、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门16城明确将在4-5月开启集中供应土地。

累计看,第一批入市地块起价已经超过6000亿,叠加即将出台的上海、深圳等城市,预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿。

克尔瑞称,考虑到4月份将迎来大批重点城市首批集中供地挂牌,预计接下来的供应将会维持高位。未来土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等热点城市。

卖地潮蓄势待发

大批优质地块在路上

自2021年2月23日天津率先发布“集中供地”新政后,多个城市紧跟着分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件,长春更是于2021年3月15日挂牌首批51宗集中出让地块,成为新政的首个正式执行者。

截至目前,长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆5城已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告,上海、南京等发布了预公告。

其中,广州将集中出让48宗地块,土地面积达到了393.6公顷,天津和杭州则分别集中出让58宗和57宗地块,土地面积也均超过了300公顷,北京则明确首批集中供应30宗项目,共涉及12个区,其中朝阳区10宗,建设用地面积约41公顷,无锡市自然资源和规划局则计划于4月28日以挂牌方式出让16幅地块,其中纯宅地15幅,1幅为居住、商业用地,共计94.93万平方米,土地出让金起始总价约227.731亿元。

从首批已经正式发布出让文件的城市来看,除无锡、长沙外,其余城市供应力度均很大,占2020年全年宅地供应面积的比重超35%,尤其是北京和广州,分别为56%和55%,较2020年已过半,其次是天津,比重也达45%。总体供地节奏快于往年同期平均值。

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注:截止4月7日,长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆正式发布首批集中出让公告,仅发布预公告的城市未在统计之列;重庆2020年数据不可得。

数据来源:CRIC

除了量大之外,“质优”也成为本次供应的特点之一,CRIC监测数据显示,3月挂牌的涉宅地块中,起拍单价超过1万元/平方米的高单价土地共有85宗,其中集中供地的重点城市有62宗,分布在北京、广州和无锡三个城市。

特别是在北京,起拍单价超过3万元/平方米的地块有16宗之多,分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区,其中,海淀和朝阳供地达12宗,占北京此次集中供地幅数的四成。

在这些地块中,不乏曾因关注度过高而遗憾退出的优质地块,例如,去年底因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议,并被中止出让的两宗海淀区树村地块也在首次集中挂牌之列,根据本次出让公告,树村12号地块起始价55.9亿元,折合楼面价约67220元/平方米;树村13号地块起始价62.1亿元,折合楼面价约67229元/平方米。

同样经历“回炉重造”的还有金盏乡小店村3005-02、3005-08两宗地块,本次出让折合楼面价也达到5.1万元/平方米。

此外,无锡挂牌的16宗宅地均设置了最高限价,其中超过1万元/平方米的地块有8宗,不过,业内人士表示,鉴于当前无锡楼市热度高涨,房企拿地增加土储的意愿十分强烈,大部分地块大概率会封顶成交。

中原地产首席分析师张大伟预计,未来一段时间,北京、杭州以及暂时未公布的上海等城市,将出现井喷卖地的情况,集中供地政策逐渐开始影响土地市场,预计4-5月份可能井喷,土地价格依然高位。

土地新规刺激房企拿地节奏

未来土地市场看点多多

土地供应新规之下,房企在调整拿地节奏。中指研究院数据显示,前3月,TOP100企业拿地总额5588亿元,拿地规模同比增长22.7%。保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。TOP10企业1-3月新增货值总额5874亿元,占TOP100企业的32.9%,市场集中度显著。

中指研究院认为,受“土地供应两集中”政策影响,今年3月50家代表企业拿地规模均受不同程度影响。具体来看,滨江集团(002244,股吧)、广州地铁等企业区域深耕,单月拿地金额受政策影响较大;保利发展、中海地产等企业全国化布局,受影响较小,3月拿地额均超100亿元。

此外,房企拿地方式也在发生改变。一季度,50家代表房企中前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升,分别上升13.7和14.1个百分点,31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地,权益金额下降4.5个百分点。对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,叠加“三道红线”等因素,房企之间合作拿地案例或增多。

不过,在多数中型房企看来,土地新规也为发展型房企提供了机遇。新力控股业绩会上,公司高管表示,新规之下,中型房企的优势体现在决策高效透明,可以取得先机,此外,新力将加大企业间合作,整合更多资源。上坤地产同样在业绩会上表示,22城中,上坤已经布局8个城市,有足够的土地储备,在对城市土地和市场的判断上具备优势。

中原地产市场分析师卢文曦分析称,未来集中供地政策下,中小房企仍有一定拿地机会。“再大的房企不可能兼顾所有地块,总有兼顾不到的地方,那么此时中小企业就有拿地机会。给予中小房企一定开发产品的机会,同时也可以丰富市场产品,防止大房企垄断市场,有利于楼市稳定健康运行。”

此外,同策研究院报告认为,集中供地将引导房企重新排兵布阵,优化城市布局。报告称,土地集中供应,使得房企短期能同时调动的资金量有限,降低了单场土拍整体的土地竞争强度,同时通过调控单场土拍供地的结构,优质热点地块与远郊地块搭配供应,降低整体土拍溢价率。而目前土地集中涉及22个热点城市,房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市,从而引导房企进行城市群优化布局。

(责任编辑:徐帅 )

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